Odbiór lokalu od dewelopera jest jedną z najważniejszych czynności związanych z zakupem lokalu. Prawidłowo przeprowadzony odbiór lokalu ma duże znaczenie prawne w przyszłości. Przed podpisaniem z deweloperem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie wcześniejszej umowy deweloperskiej, powinien wcześniej nastąpić odbiór lokalu. Taki obowiązek wcześniejszego odbioru wynika z ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To właśnie przy odbiorze lokalu po raz pierwszy mamy możliwość zgłoszenia wad, a deweloper ma co do zasady obowiązek usunięcia stwierdzonych wad.
W trakcie odbioru lokalu kupujący powinien dokładnie zweryfikować, czy nabywany lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny został wykonany zgodnie z umową deweloperską i sztuką budowlaną, czyli czy jest bez wad. Odbiór lokalu ma swoje prawne konsekwencje, ponieważ w przypadku stwierdzenia wady w protokole przez nabywcę, deweloper w ciągu 14 dni zobowiązany jest do złożenia oświadczenia nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wady wraz z uzasadnieniem odmowy. Jeżeli w ciągu tych 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper nie złoży oświadczenia nabywcy, co do odmowy uznania usterek wskazanych w protokole, to następuje ich automatyczne uznanie, z mocy prawa.
Ponadto, na podstawie nowelizacji omawianej ustawy (potocznie nazywanej deweloperską), ustanowiono dla kupujących lokal prawo do zastępczego usunięcia wad na koszt dewelopera w przypadku, jeżeli deweloper nie usunie uznanych wad w 30. dniowym terminie lub nie wskaże nowego terminu wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W takiej sytuacji nabywca ma prawo zlecić usunięcie wad podmiotowi zewnętrznemu, a kosztem tych prac obciążyć dewelopera.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej wskazuje także, że odmowa odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne nie wpływa na bieg 120-dniowego terminu wyznaczanego deweloperowi przez nabywcę na przeniesienie własności lokalu. W konsekwencji oznacza to, że deweloper będzie miał maksymalnie 120 dni na usunięcie usterki oraz dokonanie ponownego odbioru oraz przystąpienie do aktu notarialnego sprzedaży lokalu.
Niezauważenie pewnych usterek w lokalu podczas odbioru nie przekreśla jednak naszych szans na ewentualne późniejsze roszczenia. Rękojmia (czyli odpowiedzialność sprzedającego za wady rzeczy) jest istotnym zagadnieniem, o którym należy pamiętać, nabywając nieruchomość. W przypadku, gdy nieruchomość zostanie sprzedana i posiada wadę, która zostanie wykryta przez nabywcę po nabyciu, ten może zwrócić się do dewelopera z żądaniem naprawy, obniżenia ceny mieszkania czy domu, a nawet odstąpić od umowy jeżeli wada jest istotna. Co ważne, na dochodzenie swoich praw nabywca ma 5 lat od momentu podpisania protokołu odbioru (wydania nieruchomości). Nie wszystkie usterki w zrealizowanych robotach budowlanych będą widoczne od razu, tym samym należy pamiętać o przysługujących także roszczeniach z tytułu rękojmi w okresie późniejszym.
Kontakt: Adwokat Gniezno.