Nabycie nieruchomości jest możliwe m.in. w drodze darowizny, dziedziczenia czy sprzedaży. Przepisy prawa cywilnego przewidują także sposób nabycia własności poprzez zasiedzenie, który zasadniczo różni się od wyżej wymienionych. Instytucja zasiedzenia sprowadza się do nabycia własności nieruchomości wraz z upływem przewidzianego prawem czasu. O tym, co to oznacza w praktyce i z jakimi przeszkodami należy się przy tym liczyć, będzie mowa niżej.
Zasiedzenie nieruchomości – warunki
Jak już wspomniano, dla nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, istotny jest upływ czasu. Mówiąc ściślej, przy instytucji zasiedzenia liczy się czas samoistnego posiadania nieruchomości. Samoistny posiadacz nieruchomości to osoba, która włada nią jak właściciel, pomimo że nim nie jest. Innymi słowy, samoistny posiadacz nieruchomości rozporządza nią w taki sposób, jakby to jemu przysługiwało prawo własności. Co ważne, posiadanie samoistne musi być ujawnione, czyli dostrzegalne dla otoczenia. Może ono przejawiać się m.in. w pobieraniu pożytków z nieruchomości bądź ponoszeniu ciężarów z nią związanych (np. opłacanie podatków czy też rachunków). W przypadku nieruchomości gruntowej, posiadanie samoistne może się przejawiać np. w koszeniu, uprawianiu ziemi. Jeśli chodzi o nieruchomość lokalową, takim działaniem może przykładowo korzystanie z lokalu, zamieszkiwanie w nim bądź czynienie w nim modernizacji.
Od posiadania samoistnego należy jednak odróżnić posiadanie zależne, które nie może stanowić podstawy zasiedzenia. Posiadanie zależne zwykle oznacza władztwo nad rzeczą na podstawie stosunku prawnego, w wyniku którego osoba niebędąca właścicielem nieruchomości uzyskuje w stosunku do niej określone uprawnienia. Posiadanie zależne może wynikać np. ze stosunku najmu, użytkowania czy dzierżawy i w takim przypadku warunek zasiedzenia nie jest spełniony – zauważa adwokat Agata Koschel-Sturzbecher z Kancelarii Adwokackiej z Poznania.
Dobra a zła wiara
Jak wyżej wskazano, warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości i upływ przewidzianego przepisami czasu. Na to, ile czasu musi upłynąć, aby doszło do zasiedzenia, wpływa świadomość posiadacza co do jego uprawnień w stosunku do objętej we władztwo nieruchomości. Z powyższego względu kodeks cywilny wyróżnia dobrą i złą wiarę posiadacza samoistnego nieruchomości. Jeśli samoistny posiadacz działał w dobrej wierze, termin do zasiedzenia wynosi 20 lat. W przeciwnym razie termin ten ulega przedłużeniu do 30 lat.
Dobra wiara obejmuje swoim zakresem sytuacje, kiedy samoistny posiadacz jest przekonany, że ma prawo władać nieruchomością. Takie przekonanie musi jednak być usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Jeśli bowiem posiadacz przy dołożeniu staranności powinien wiedzieć, że prawo własności nie należy do niego, przyjmuje się, że działał w złej wierze. Analogicznie kształtuje się sytuacja, kiedy posiadacz wiedział, że nie posiada tytułu do władania nieruchomością.
Zasiedzenie nieruchomości – o czym trzeba pamiętać?
Powyżej omówione zostały ogólne warunki dla zasiedzenia nieruchomości. Choć na pozór zasiedzenie może wydawać się tematem nieskomplikowanym, to należy liczyć się z pewnymi ograniczeniami. Należy do nich sytuacja, kiedy właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni. Wówczas zasiedzenie nie może nastąpić wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności i to niezależnie od tego, czy posiadacz działał w dobrej czy złej wierze. Trzeba również mieć świadomość co do skutków zasiedzenia nieruchomości, które mogą przekładać się na sytuację prawną nowego właściciela nieruchomości. Przede wszystkim należy liczyć się z tym, że przy nabyciu własności nieruchomości w drodze zasiedzenia dotychczasowe obciążenia nieruchomości nie wygasają, co jest szczególnie istotne w kontekście hipoteki.
Nieprzerwane posiadanie
Niezależnie od tego, czy posiadacz działał w dobrej czy też złej wierze, stan władania rzeczą będący warunkiem zasiedzenia musi być nieprzerwany. Przepisy prawa cywilnego przewidują jednak sytuację, kiedy to posiadacz nieruchomości z przyczyn niezależnych od niego nie miał możności sprawować władztwa nad nieruchomością. W przypadku przemijającej przeszkody (może to być na przykład choroba czy tymczasowe aresztowanie) przerwanie posiadania nie następuje. Przerwania posiadania nie powoduje także oddanie nieruchomości w posiadanie zależne. Tytułem przykładu: jeśli samoistny posiadacz nieruchomości wynajmie ją, to bieg terminu do zasiedzenia nie ulega przerwaniu.
Warto wiedzieć, że wspomniany wyżej 30- i 20-letni termin niezbędny do zasiedzenia nieruchomości nie zawsze dotyczy ściśle jej aktualnego posiadacza samoistnego. Do biegu zasiedzenia może bowiem zostać doliczony czas władania nieruchomością przez poprzednika aktualnego posiadacza nieruchomości, dzięki czemu w praktyce zasiedzenie może nastąpić dużo szybciej. Innymi słowy, jeśli aktualny posiadacz włada nieruchomością na podstawie przekazania posiadania lub dziedziczenia, czas posiadania nieruchomości przez poprzedniego posiadacza wlicza się do terminu zasiedzenia.
Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
Jeśli ojciec posiadał nieruchomość przez 15 lat, wiedząc, że nieruchomość nie jest jego, a następnie władztwo nad nieruchomością objął jego syn, będący spadkobiercą, ten drugi może dochodzić stwierdzenia zasiedzenia już po upływie 15 lat władania przez niego nieruchomością – wyjaśnia adwokat Agata Koschel-Sturzbecher.
Przerwanie biegu zasiedzenia
Znając już sytuację i możliwości posiadacza samoistnego nieruchomości, warto także wspomnieć o rozwiązaniach przewidzianych dla rzeczywistego właściciela nieruchomości, który w trosce o swoje interesy może dążyć do przerwania biegu zasiedzenia i przywrócenia posiadania nieruchomości. Wśród takich instrumentów można wymienić m.in. powództwo windykacyjne, zgodnie z którym właściciel może żądać od posiadacza samoistnego wydania nieruchomości. Co ważne, roszczenie windykacyjne nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że dopóki nie dojdzie do zasiedzenia, właściciel może w każdej chwili wystąpić z takim żądaniem. Wśród innych rozwiązań przykładowo można wymienić także powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wniosek o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego czy też wniosek o dział spadku. Aby czynności te przerwały bieg zasiedzenia, musi je podjąć właściciel nieruchomości.
Upływ terminu zasiedzenia – co dalej?
Po upływie terminu zasiedzenia, posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem z mocy prawa. W uproszczeniu oznacza to, że jeśli zostały spełnione warunki do zasiedzenia, upływ określonego terminu powoduje zmianę właściciela nieruchomości. Wówczas należy złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu, który potwierdza fakt nabycia nieruchomości.
Źródło: https://nieruchomosci-adwokat.pl/nabycie-wlasnosci-przez-zasiedzenie-co-warto-wiedziec/