Wynajem mieszkań staje się w Polsce coraz bardziej popularnym źródłem zarobku dla właściciela, a także sposobem na posiadanie mieszkania dla lokatora bez konieczności zaciągania kredytu. Problem pojawia się jednak w przypadku, gdy najemca przestaje płacić umówiony czynsz, albo nie chce się wyprowadzić z mieszkania, pomimo wygaśnięcia umowy najmu. Wtedy niezbędne mogą okazać się działania prawne i tzw. eksmisja lokatora.
Jeżeli jesteśmy właścicielami lokalu, to nie mamy uprawnień do usunięcia lokatora za pomocą przymusu. Niedopuszczalne jest zatem usunięcie lokatora lub jego rzeczy z zajmowanego lokalu na własną rękę. Za tego rodzaju zachowanie może grozić nam odpowiedzialność karna, gdyż jest to przestępstwo. W sytuacji, gdy lokator nadal mieszka pomimo wypowiedzenia umowy najmu lub wygaśnięcia umowy na skutek upływu terminu, na który umowa była zawarta, niechcianego lokatora możemy usunąć za pośrednictwem postępowania komorniczego. W celu skutecznego usunięcia niechcianego lokatora powinniśmy najpierw wytoczyć sprawę sądową o eksmisję z mieszkania. Dopiero później, jak uzyskamy prawomocny wyrok możemy skierować sprawę do komornika.
Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela jest możliwe, jeżeli najemca zalega za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Wynika to z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zaległość może obejmować również takie sytuacje, gdzie lokator przez dłuższy okres płaci tylko część należności. Ważne jest to, aby opóźnienie w płatności dotyczyło w sumie 3 pełnych okresów płatności. Następnie, przed wypowiedzeniem takiej umowy należy wezwać najemcę do dobrowolnego uregulowania czynszu i zaległych opłat pod rygorem wypowiedzenia, wyznaczając dodatkowy miesiąc na spłatę zadłużenia. Dopiero po upływie tego terminu możemy skutecznie wypowiedzieć umowę najmu i wezwać do opuszczenia lokalu mieszkalnego.
Pozew o eksmisję składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszania pozwanego, czyli według miejsca położenia wynajmowanej nieruchomości lokalowej. Po przeprowadzeniu postępowania sąd wyda wyrok nakazujący opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu. Jeżeli lokator spełnia ustawowe przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, sąd w wyroku orzeknie w tym zakresie. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie właściwej ze względu na położenie lokalu. Jeżeli po wydaniu prawomocnego wyroku, lokator nadal dobrowolnie nie chce opuścić lokalu, po skierowaniu sprawy do komornika podejmuje on stosowne czynności eksmisyjne.
Kontakt: Adwokat Gniezno.
Jeden komentarz
Ustawodawca w celu zdyscyplinowania mieszkańców bloków dał wspólnocie mieszkaniowej możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o licytację lokalu na poczet długów. Taki wariant rozwiązania problemu z zaległymi opłatami przewiduje artykuł 16 ustawy o własności lokali. Do tego artykułu odwołują się również przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dające spółdzielni możliwość licytacji lokalu w zarządzanym przez nią bloku lub spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Pojawia się jednak problem, ponieważ wspomniany artykuł 16 mówi o „długotrwałym” zaleganiu z zapłatą należnych opłat.
– Nie wiadomo zatem dokładnie, jak duże zaległości w opłatach za mieszkanie uzasadniają licytację nieruchomości przez komornika – komentuje Magdalena Markiewicz.
Nieprecyzyjność artykułu 16 ustawy o własności lokali sprawia, że sądy raczej niechętnie orzekają o licytacji mieszkania na poczet długów wobec spółdzielni lub wspólnoty.
– Jest to bowiem bardzo daleko idąca ingerencja w chronione Konstytucją RP prawo własności, o czym mówi Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12) – tłumaczy ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Będą nowe przepisy: jak nowe prawo ułątwi zarządcom zlicytować właściciela mieszkania za długi czynszowe?
W ramach odpowiedzi na omawiany powyżej problem, rząd postanowił doprecyzować artykuł 16 ustawy o własności lokali – tak, aby sędziowie nie mieli już wątpliwości, co do tego, jak duży poziom długów z tytułu opłat uprawnia do licytacji mieszkania. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali przewiduje, że licytacja zadłużonego lokum będzie możliwa, jeśli zaległości w opłatach za mieszkanie (względem wspólnoty lub spółdzielni) przekroczą wymiar roczny.
Niestety, prace nad wspomnianym projektem oznaczonym numerem UB2 w Rządowym Centrum Legislacji mocno się przedłużyły. Ważnym, ale nie jedynym powodem opóźnień jest fakt, że ten projekt ma również uporządkować bałagan związany z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odbierającą status spółdzielcy osobom bez tytułu prawnego do lokali.
– Według najnowszych założeń, projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali (UB2) powinien zostać przyjęty przez rząd pod koniec 2022 roku – dodaje Magdalena Markiewicz.
Długi wobec wspólnoty lub spółdzielni mogą być przeszkodą w sprzedaży mieszkania
Opóźnienie w pracach nad ważną i potrzebną zmianą ustawy o własności lokali oznacza, że osoby posiadające zaległości w opłatach za mieszkanie mogą spać nieco spokojniej. Trzeba jednak pamiętać o kilku kwestiach.
Po pierwsze, odsetki od zaległości cały czas są naliczane, a ich wysokość wzrosła po ostatnich podwyżkach stóp procentowych NBP. Po drugie, rządowa propozycja zmiany przepisów może sprawić, że wspólnoty i spółdzielnie będą teraz mniej skłonne na przykład do umorzenia części długów. Po trzecie, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, spółdzielnia może zamiennie prowadzić egzekucję długów na podstawie samego nakazu zapłaty.
– Mówi o tym Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 2015 r. (sygn. akt III CZP 42/15) – wyjaśnia ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Inflacja rekordowa, ale ceny w sklepach są jeszcze wyższe: we wrześniu o 24 procent
Trzy razy wyższy od średniej inflacji wzrost cen detalicznych produktów tłuszczowych oraz artykułów sypkich, zwłaszcza cukru, decyduje o tym, że w sklepach płacimy za podstawowe artykuły o 24 procent…
Zbigniew Biskupski
Nie należy też zapominać, że zaległości w opłatach za mieszkanie utrudnią w przyszłości jego sprzedaż. Zgodnie z przepisami (art. 548 KC), zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej nie obciążają nabywcy mieszkania – chyba że wyrazi on na to zgodę (na przykład w zamian za obniżkę ceny).