85 metrów nad Skorzęcinem. Czy najwyższa wieża widokowa w Polsce odmieni region?

Wyobraźcie sobie przezroczystą zjeżdżalnię na wysokości 80 metrów, skok bungee z platformy górującej nad jeziorami i lasami, a także restaurację z podłogą LED zmieniającą barwy jak nocne niebo. To nie wizja z Dubaju czy Singapuru – to plan na najwyższą wieżę widokową w Polsce, która ma stanąć w Ośrodku Wypoczynkowym Skorzęcin. To nie marzenie – to realny plan, który obecnie ograniczają tylko, lub aż, formalności. Co więcej, do tej inwestycji podatnicy nie muszą dokładać ani złotówki. 

List intencyjny, jaki trafił do Rady Gminy i Miasta Witkowo, liczy kilkadziesiąt stron. Inwestor, którym jest spółka reprezentowana przez Emila Tuszyńskiego – finansistę z doświadczeniem w rynku nieruchomości komercyjnych – proponuje budowę kompleksu rekreacyjno-widokowego na tzw. „Orlej Górze”. Obiekt ma osiągnąć wysokość przekraczającą 85 metrów, co uczyniłoby go najwyższą tego typu konstrukcją w kraju, bijąc tym samym dotychczasowego rekordzistę – wieżę w Świeradowie-Zdroju.

Projekt budzi jednak nie tylko entuzjazm, ale i pytania. Czy gminę stać na ryzyko? Kto zapłaci? I czy przyroda – bo inwestycja planowana jest na obszarze Natura 2000 – przetrwa tę ekspansję?

SkyZone, Glass Point i restauracja w chmurach. Co dokładnie ma powstać?

Projekt podzielono na pięć stref tematycznych. SkyZone to propozycja dla poszukiwaczy adrenaliny, w tej strefie znajdzie się między innymi: przezroczysta zjeżdżalnia, podniebna huśtawka rodem z tarasu widokowego w Amsterdamie, bungee oraz Orla Lina – tyrolka, która przez ponad 500 metrów pozwala szybować nad koronami drzew Skorzęcina.

Na wysokości około 70 metrów znajdzie się restauracja z podłogą LED, systemem akustycznym SkyAcoustics oraz ścianą wodną.

Najwyższy poziom – Górny Taras – oferował będzie kawiarnię SkyCafe, szklaną podłogę oraz punkt fotograficzny.

Integralną częścią kompleksu ma być ścieżka widokowo-edukacyjna o nachyleniu nieprzekraczającym 8 procent, dostosowana do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Wzdłuż trasy – tablice edukacyjne, figury zwierząt, a także atrakcje takie jak „Pajęcza sieć” czy „Pajęczy kokon”.

Całość dopełni strefa usługowa: przeszklona winda panoramiczna, sklep z pamiątkami, punkt informacji turystycznej oraz system iluminacji świetlnej całej wieży – SkyGlow.

To będzie miejsce, w którym sztuka, muzyka i widok spotykają się w jednym punkcie – czytamy w liście intencyjnym.

Finansowanie: wkład własny, inwestorzy, obligacje. Czy to wystarczy?

Emil Tuszyński, który w rozmowie z nami przyznał się do finansowego rodowodu, wskazuje cztery źródła sfinansowania inwestycji.

Plan na sfinansowanie tej inwestycji to głównie cztery źródła. Pierwsze i najważniejsze to wkład inwestorski – rozmawiamy z inwestorami, którzy wyłożą pieniądze w zamian za udziały w spółce – mówi Tuszyński. Jak dodaje, jest już po wstępnych rozmowach, a inwestorzy są pozytywnie nastawieni, pod warunkiem, że będą wszystkie zgody i pozwolenia. Tak naprawdę tylko to nas ogranicza przed rozpoczęciem inwestycji.

Kolejne źródła to kredyt bankowy, dotacje unijne – co Tuszyński podkreśla jako naturalne dopasowanie projektu do celów unijnych – oraz emisja obligacji korporacyjnych.

Spółka wypuści emisję obligacji na cel budowy tej wieży. Zostanie to przekazane do domu maklerskiego, który poprowadzi tę emisję – tłumaczy inwestor, wskazując, że to standardowa procedura, znana choćby przy budowie apartamentowców nad morzem.

Jak dodaje, jest już po wstępnych rozmowach, a inwestorzy są pozytywnie nastawieni i gotowi do zainwestowania w ten projekt pod warunkiem uzyskania wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń umożliwiających rozpoczęcie budowy. Tak na prawdę tylko kwestie formalne powstrzymują nas przed realizacją inwestycji.

Ile wyniesie całkowity koszt? List intencyjny nie podaje kwoty, ale podobne inwestycje w Polsce – jak wieża w Świeradowie – to wydatek rzędu kilkudziesięciu milionów złotych. Biorąc pod uwagę rozbudowany program funkcjonalny Skorzęcina, można mówić o kwocie przekraczającej 30 mln zł.

Dla gminy: miliony z opłat wjazdowych i podatki

Inwestor w swoim piśmie bardzo szczegółowo wylicza korzyści dla Gminy Witkowo. Według tych wyliczeń, sama zmiana ruchu turystycznego – zakładająca dodatkowe 300 tys. odwiedzających rocznie – przełoży się na około 85 tys. dodatkowych samochodów wjeżdżających na teren ośrodka. Przy obecnych opłatach oznacza to przychód rzędu 2–2,6 mln zł rocznie tylko z bramek wjazdowych.

Do tego dochodzą stałe wpływy podatkowe: podatek od nieruchomości, opłata za dzierżawę oraz udziały w PIT i CIT – szacowane łącznie na 450–550 tys. zł rocznie. Inwestor deklaruje też modernizację dróg dojazdowych, ścieżek, schodów, przyłączy mediów oraz budowę publicznej toalety – wszystko na swój koszt.

Jednocześnie spółka oczekuje od gminy ustępstw. Wśród nich: przekazanie nieruchomości w dzierżawę na długi termin w trybie bezprzetargowym (inwestor argumentuje, że to jedyny sposób na zabezpieczenie strategicznego charakteru projektu), czasowe zwolnienie z podatku od nieruchomości na 8 lat oraz niski czynsz dzierżawny.

Przekazanie nieruchomości w trybie bezprzetargowym jest rozwiązaniem nie tylko w pełni dopuszczalnym prawnie, ale również jedynym racjonalnym, bezpiecznym i korzystnym dla Gminy – przekonuje autor listu.

Zabezpieczenia dla gminy: klauzula celu, gwarancja bankowa i 36 miesięcy opóźnienia

Inwestor, świadom potencjalnych obaw radnych, proponuje szereg zabezpieczeń. Umowa ma zawierać klauzulę celu inwestycyjnego – jeśli teren nie zostanie wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem, gmina może odstąpić od umowy, a spółka traci nakłady.

Dodatkowo, gwarancja bankowa lub rachunek powierniczy na 100 tys. zł – środki uwalniane etapami, w miarę postępu prac. W przypadku niewywiązania się z warunków, przepadają na rzecz gminy.

Inwestor deklaruje też, że jeśli budowa nie rozpocznie się w ciągu 48 miesięcy od uzyskania wszystkich pozwoleń, gmina może żądać zwrotu nieruchomości. Co więcej, opóźnienie któregoś z etapów o więcej niż 36 miesięcy z winy spółki uprawnia gminę do przejęcia terenu bez zwrotu nakładów.

To rozwiązanie chroni Gminę przed ryzykiem przedłużającej się, niekończącej się budowy – czytamy w dokumencie.

Obawy i pytania. Co na to radni i mieszkańcy?

Projekt budzi mieszane uczucia. Z jednej strony – szansa na całoroczny ruch turystyczny, miejsca pracy i promocję regionu. Z drugiej – pytania o wpływ na przyrodę (obszar Natura 2000), o realność finansowania oraz o to, czy gmina nie oddaje zbyt wiele za obietnice. Tylko jakie obecnie alternatywy ma Skorzęcin? Jego największy atut, czyli jezioro Niedzięgiel, traci wodę „w oczach”. Zanim poziom tafli wróci, może być za późno na ratowanie ośrodka wypoczynkowego. Dodatkowo wieża widokowa zmieni charakterystykę miejsca, co nie udało się od dziesięcioleci – Skorzęcin stanie się miejscem, które generuje ruch turystyczny przez cały rok.

Warto przypomnieć, że podobne obiekty powstały już w Poroninie, Świeradowie-Zdroju, Krynicy-Zdroju i Wiśle. Żaden z nich nie osiągnął jednak skali proponowanej w Skorzęcinie. Wieża w Świeradowie, która obecnie jest najwyższą w Polsce, przyciąga rocznie 350–400 tys. osób – ale jej oferta jest skromniejsza, bez strefy ekstremalnych atrakcji, a to obecnie jest modne i przyciąga najwięcej osób.

Kluczowe będzie stanowisko Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Inwestycja na terenie Natura 2000 wymaga uzyskania decyzji środowiskowej, a ta – jak pokazuje doświadczenie – potrafi zatrzymać niejedno przedsięwzięcie. Każdy pamięta sytuację z zamkiem w Stobnicy. Jaki jest efekt? Powstała monumentalna budowla, która przyciąga ogrom turystów. Region zyskał, przyroda „dziwnym trafem” przetrwała i radzi sobie świetnie.

Nie wiadomo też, jak na projekt zareagują mieszkańcy Witkowa i okolic. List intencyjny deklaruje darmowe wycieczki dla uczniów, sponsoring wydarzeń gminnych oraz dzień atrakcji dla młodzieży z okręgowego ośrodka wychowawczego.

Szansa czy ryzyko?

List intencyjny w sprawie wieży w Skorzęcinie to dokument imponujący rozmachem – i wizją, i szczegółowością wyliczeń. Inwestor przekonuje, że gmina nie poniesie żadnych kosztów, a zyska miliony. Oferuje też mechanizmy zabezpieczające, które w teorii chronią interes publiczny.

Jednak diabeł, jak zwykle, tkwi w szczegółach. Bezprzetargowe przekazanie gruntu, ośmioletnie zwolnienie z podatku, minimalne opłaty za dzierżawę – to ustępstwa, które wzbudzą dyskusję na sali radnych. Czy gminę stać na to, by nie skorzystać? Czy stać ją na ryzyko, że projekt upadnie po latach formalności? Czy jeśli radni nie zgodzą się na to, zaproponują alternatywę dla tego terenu bardziej ambitną niż kolejne pole kempingowe i jarmark dla gawiedzi? Może warto zamknąć etap „PRL-owskich igrzysk”, nie bać się trudnych decyzji, zaufać sektorowi prywatnemu, który dysponuje finansami o jakich gminach może jedynie pomarzyć. Nie ma co się oszukiwać – samorząd nie jest w stanie zrealizować takiego projektu samodzielnie. Czy inwestor ma zapasową lokalizację? Oczywiście, że tak. Gdzie? W Mikołajkach. Czy władze Gminy Witkowo zrobią prezent samorządowi z Mazur? Czy zaryzykują tak, jak wiele razy ryzykowała Gmina Łubowo? Wójt wspomnianego samorządu wielokrotnie był wyśmiewany, kiedy podejmował – wówczas wydawało się – nierozważne, wręcz „samobójcze politycznie” decyzje. A teraz? Każdy wie, że dzięki tym decyzjom Andrzej Łozowski ma około 90% poparcia na swoim terenie.

I wreszcie pytanie fundamentalne: czy Skorzęcin – dziś kojarzony przede wszystkim z wakacyjnym wypoczynkiem nad wodą – jest gotowy na transformację w całoroczny park rozrywki z elementami ekstremalnymi? Odpowiedź na to pytanie zadecyduje, czy za kilka lat będziemy pisać o sukcesie, czy o przestrodze. Warto jednak zaapelować do radnych, aby spojrzeli na ten ambitny projekt oczami ambitnych inwestorów. W samorządzie bowiem zazwyczaj najpierw są pieniądze, a później pomysły. W tego typu inwestycjach wszystko zaczyna się od wizji, a później szuka się finansowania. Tutaj pieniądze już praktycznie są – wystarczy dobra wola tych, którzy podpisują najważniejsze dokumenty. Te decyzje mogą sprawić, że w mediach zamiast informacji o znikającym jeziorze, utonięciach, narkotykach i interwencjach policji zacznie pojawiać się lawina wpisów o czymś, czego nie ma nikt w tym kraju.

Czy Polska potrzebuje najwyższej wieży widokowej właśnie tutaj? Nie. Czy potrzebuje jej Skorzęcin? Zdecydowanie tak. Dyskusja dopiero się zaczyna.