Kiedy część budynku może być mieszkaniem?

W prawie cywilnym wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości: gruntową, budynkową, lokalową. Ta ostatnia może dzielić się na lokal użytkowy lub lokal mieszkalny, potocznie nazywany mieszkaniem. Jest to wtedy część budynku, która stanowi odrębny przedmiot własności.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w myśl ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Co istotne, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, które nie są bezpośrednio z nim związane lub znajdują się poza budynkiem, ale należą do nieruchomości gruntowej. Są to w szczególności: piwnica, garaż, komórka lokatorska. Do tego wyliczenia, ostatecznie nie można zaliczyć miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych. Jeżeli właściciel mieszkania chce prawnie uregulować korzystanie ze swojego miejsca parkingowego, zawiera umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych lub ustanawia się na jego rzecz odrębną własność (wpis w odrębnej księdze wieczystej).

Do ustanowienia odrębnej własności lokalu potrzebne jest spełnienie w zasadzie jednej, ale najważniejszej przesłanki, czyli właśnie samodzielności lokalu w rozumieniu prawa. Dokument, który potwierdza, że dany lokal może być wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość to zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wniosek o wydanie takiego zaświadczenia może złożyć właściciel lokalu. Wobec tego, aby wydzielić mieszkanie z budynku, a następnie je sprzedać, należy otrzymać takie zaświadczenie. Kompetencje do wydania zaświadczenia należą do starosty.

Wymaga się, aby jak sama nazwa wskazuje lokal był samodzielny, to znaczy nie zachodzi konieczność korzystania z urządzeń, które znajdują się w innym lokalu. Co więcej, w ścianach lokalu nie mogą znajdować się jakiekolwiek otwory prowadzące do innych lokali, nawet jeśli pozostają na stałe zamknięte.

Jak powstaje odrębna własność lokalu? Zgodnie z przepisami, odrębną własność lokalu można ustanowić zarówno w drodze umowy, jak i jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Co ważne, umowa ta powinna być dokonana, pod rygorem nieważności, przez notariusza w formie aktu notarialnego. Niezbędny do powstania prawa własności wyodrębnionego lokalu jest wpis do księgi wieczystej. Stronami umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mogą być współwłaściciele nieruchomości, albo właściciel nieruchomości i nabywca lokalu. Umowa taka powinna zawierać przede wszystkim informacje dotyczące rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych. Warto wspomnieć, że w razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

Kontakt: Adwokat Gniezno.