Praktyką jest, że przy zawieraniu przedwstępnych umów, zwłaszcza sprzedaży nieruchomości strony przekazują na poczet ceny zadatek lub zaliczkę. W praktyce pojęcia te mają inne znaczenie. Postanowienia umów dotyczące zaliczki lub zadatku powinny być przemyślane, ponieważ wywołują inne konsekwencje prawne.
Powyżej wskazane konsekwencje zadatku występują, gdy stronie inaczej tego nie uregulują. Oznacza to, że strony umowy mogą postanowić odmiennie i uznać, że zadatek ma wywierać inne skutki. Mogą przykładowo postanowić o tym, że zadatek w razie niewykonania umowy przez stronę, która go otrzymała będzie zwracany w wysokości większej niż podwójna. Roszczenie o zwrot zadatku lub wypłatę zadatku w podwójnej wysokości przedawnia się po 6 latach od dnia wymagalności (od momentu kiedy stał się należny), chyba że mamy do czynienia z umową zawartą w ramach działalności gospodarczej – wtedy okres ten wynosi 3 lata.
Zaliczka tym różni się od zadatku, że co do zasady podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, a le nie ma z tego tytułu dalszych negatywnych konsekwencji dla żadnej ze stron. Powszechnie zaliczka uważana jest za „korzystniejszą” dla strony dającej zaliczkę, ponieważ w porównaniu z zadatkiem, zaliczka jest zawsze zwrotna, jeżeli strony nie zawrą umowy. Nieistotne jest wtedy z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy. Innymi słowy, zaliczka podlega zwrotowi stronie, która ją uiściła, bez względu na to czy do niewykonania doszło z przyczyn zawinionych, czy też niezawinionych. Staje się ona świadczeniem nienależnym, podlegającym zwrotowi z uwagi na fakt, że nie został osiągnięty cel jej świadczenia.
Jeżeli w umowie przedwstępnej nie zostanie wyraźnie zaznaczone czy przekazana kwota jest zaliczką, czy też zadatkiem, to zawsze będzie to zaliczka, nie zaś zadatek. Zadatek będzie wtedy, gdy strony wyraźnie to wskażą.
Reasumując, zaliczka i zadatek różnią się od siebie pod względem konsekwencji przy braku spełnienia świadczenia przez jedną lub obie strony umowy. Należy dokonać wyboru, która z tych form zabezpieczenia będzie bardziej korzystna. Zadatek stanowi pełniejsze zabezpieczenie i gwarancję praw stron, w sytuacji, gdy jedna z nich w sposób nienależyty wywiązuje się z obowiązków nałożonych na nią w drodze umowy. Właściwie skonstruowane postanowienia umowne będą stanowiły realne zabezpieczenie interesów stron.
Kontakt: Adwokat Gniezno.